세종시 부동산 시장 전망과 투자전략(feat. 대전)
대전 집값 많이 올랐는데 지금 사도 될까요?
네 됩니다. 다만 앞으로 공급물량이 부족하다는 전제하에서요. 현재 대전 아파트 매매가격지수는 110% 수준입니다. 서울 경기권 등 전국 주요 도시들이 100% 내외인 점을 감안하면 상당히 높은 수치죠. 그만큼 수요 대비 공급이 부족했다는 뜻이기도 합니다. 올해 입주 물량 역시 1만4000여 가구로 전년대비 절반 가까이 줄었습니다. 이마저도 대부분 서구 유성구 대덕구 등 원도심 지역에 집중돼 있고 나머지 지역은 1000가구 미만이라 사실상 신규 주택공급이 전무하다시피 한 상황이죠. 특히 최근 5년간 연평균 2만3000여 가구가 공급됐던 세종시는 올해 7월 이후 분양예정 물량이 단 한 채도 없습니다. 내년엔 8700여 가구만이 예정돼 있죠. 반면 인구 유입은 꾸준합니다. 통계청 자료에 따르면 지난 10년 동안 매년 4만명 이상씩 증가했습니다. 올 6월 말 기준 주민등록인구통계에서도 세종시 인구는 34만755명으로 지난해 같은 기간보다 무려 13.6%나 늘었죠. 2020년까지는 지속적으로 인구유입이 이뤄질 것으로 예상됩니다. 따라서 당분간 전세난 및 집값 상승 현상이 계속될 것으로 보입니다.
그럼 언제 사야할까요?
사실 정답은 없습니다. 하지만 제 개인적인 의견으로는 ‘지금’ 사는 게 맞다고 봅니다. 일단 정부정책상 투기과열지구 지정 효과가 본격화되는 시점이기 때문이에요. 대출규제 강화에다 양도세 중과라는 악재가 겹쳤으니 매수세가 위축될 수밖에 없겠죠. 게다가 다주택자 입장에선 세금 부담이 큰 만큼 굳이 무리해서 집을 살 이유가 없어졌습니다. 결국 실수요자 위주로 재편되면서 거래절벽 현상이 나타날 공산이 큽니다. 실제로 지난주 한국감정원 주간아파트동향 조사 결과 이번주 들어 거래량이 크게 줄어든 것으로 나타났습니다. 이달 둘째 주에만 해도 하루 평균 264건이던 일평균 거래량이 셋째 주 239건, 넷째 주 205건으로 감소했죠. 물론 그렇다고 해서 무조건 하락장으로 돌아설 것이란 얘기는 아닙니다. 일시적인 조정 국면이라는 거죠. 오히려 그동안 저평가됐던 단지들을 중심으로 반등세가 나타날 가능성이 높습니다. 대표적인 곳이 도안신도시 내 구축 아파트들입니다. 2011년 첫 입주 당시 전용 84m2형 시세가 3억원 초반대였는데 불과 몇 년 만에 두 배 넘게 뛰었으니까요. 아직까지도 평당 1000만원을 밑도는 데다 향후 개발 호재도 풍부하기 때문에 충분히 매력적인 투자처라고 판단됩니다.
앞으로 어떻게 될 것 같나요?
저는 솔직히 말씀드려서 낙관적이지 않습니다. 우선 문재인정부 출범 이후 줄곧 추진해온 각종 규제책 영향으로 인해 단기간에 하락세로 돌아서긴 힘들 겁니다. 당장 보유세 인상 논의가 진행 중이고 재건축초과이익환수제 부활 여부도 결정되지 않았거든요. 더욱이 지방선거 압승 후 정치권에서는 연일 초대형 개발사업 발표를 쏟아내고 있습니다. 충청권광역철도망 건설 확정, 국회분원 설치 공약 이행, 공공기관 이전 문제 등 굵직굵직한 이슈들이 줄줄이 대기 중이죠. 이럴 경우 가뜩이나 침체된 내수경기 회복 속도가 더욱 느려질 수밖에 없습니다. 이미 일부 지역에선 호가가 오르는 등 조짐이 나타나고 있지만 단기 급등에 따른 피로감 누적으로 상승세가 꺾일 가능성도 배제할 수 없죠. 어쨌든 저는 장기적으론 우상향 곡선을 그릴 것으로 보고 있습니다.
